春節(jié)前，筆者所在機構接受一房地產開發(fā)公司委托對位于某地的一宗約100畝商住用地進行抵押評估。經實地初步查勘，宗地好像尚未開發(fā)建設，但發(fā)現(xiàn)宗地臨路西北側一角建有2棟15層高商住樓，據(jù)領勘人指認該房屋并不在委估宗地紅線范圍內。實地勘察回公司后，經將宗地紅線圖與衛(wèi)星地圖進行比照，發(fā)現(xiàn)宗地側商住樓實際建設位于委估宗地紅線范圍內，在向當?shù)刈〗ú块T房屋備案系統(tǒng)進行查詢時，也發(fā)現(xiàn)該樓已辦理預售許可，且除首層臨街商鋪外，其余樓層住宅用房均已銷售完畢，銷售建筑面積在20000平方米左右。
隨后小7將這一情況向擬貸款金融機構反映，并建議應將已預售或銷售部分用房所占用土地部分扣除，界定未開發(fā)部分用地紅線及相應開發(fā)建設指標，評估業(yè)務也因此暫停。近日，向銀行了金融機構了解項業(yè)務進展情況，卻被告知已委托其他評估機構承接了該項評估業(yè)務且已出具了預估報告。并特別說明別的機構并沒有那么麻煩？！獲此情況后，也是五味雜陳，zui后還挨了老板一頓板子。在現(xiàn)行評估激烈市場競爭下，確實是要錢的比要命的多多了。此為題外話，對于此業(yè)務，小7也對一些法定優(yōu)先權相關規(guī)定進行了查閱，現(xiàn)將近期相關查閱資料整理如下，與評估師資訊（公眾號：imcpvcom）朋友分享。
目前，以抵押為估價目的的房地產抵押估價報告約占到所有房地產估價報告總量的一半以上，甚至有些機構占到80%還要多，房地產抵押估價業(yè)務仍然是房地產估價機構的主要業(yè)務來源，沒有之一。
我們知道，抵押貸款具有優(yōu)先受償權。但為了維護某些特定權利人的利益，法律法規(guī)還特別規(guī)定了一些權利的行使優(yōu)先于抵押權。房地產抵押估價報告與其他估價目的報告的不同在于抵押價值需考慮抵押物實現(xiàn)抵押權時優(yōu)先于抵押權的權利及金額。
《房地產抵押估價指導意見》第四條第三款規(guī)定：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。
因此，估價師應對哪些優(yōu)先于抵押權要清楚，并在評估時認真核實。但從實踐來看，相當一部分估價機構專注于單純的業(yè)務拓展，大打價格戰(zhàn)，以價以量以快取勝，往往忽視專業(yè)能力的提升和對估價報告質量的追求，對法定優(yōu)先受償款缺乏或沒有進行盡職調查，最終銀行行界對報告認可度下降，房地產估價的公正性、客觀性受損，影響到整個估價行業(yè)的健康發(fā)展。
一、優(yōu)先于抵押權的法定優(yōu)先受償權利
1.發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款
根據(jù)《合同法》第二百八十六條：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！?/span>
根據(jù)《人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）的規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權；建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。
該《批復》同時還規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
根據(jù)以上相關規(guī)定，當工程承包人、商品房項目預售的購房人和抵押權人就建筑工程的受償權發(fā)生利益沖突時，權利順序應為：
(1)預付購買商品房的全部或大部分款項的購房人享有第一優(yōu)先權；
(2)承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權次之；
(3)貸款銀行的抵押權再次之；
(4)普通債權人zui后。
2.劃撥土地使用權出讓金享有優(yōu)先權
《zui高人民法院關于破產企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》明確規(guī)定：以劃撥方式取得的國有土地使用權為標的物設定抵押，抵押權人只有在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當于土地使用權出讓金的款項后，對剩余部分方可享有優(yōu)先受償權。企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權，以該土地使用權為標的物設定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應經具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準。否則，應認定抵押無效。
3.設定抵押之前產生的稅款具有優(yōu)先權
根據(jù)《稅收征收管理法》第四十五條第一款規(guī)定：“稅務機關征收稅款，稅收優(yōu)先于無擔保債權，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人的財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執(zhí)行?！?/span>
根據(jù)這一規(guī)定，如果企業(yè)在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務機關有權先于抵押權人處置抵押物并就處置價款優(yōu)先受償，即使抵押權人已處置抵押物或以折價行使受償，稅務機關也有權在抵押物價值范圍內向抵押權人追償欠稅企業(yè)應繳的稅款。
4.租賃權在先的可對抗在后抵押權
《zui高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十五條的規(guī)定："抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效"。同時，上述司法解釋第六十六條第一款規(guī)定："抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力"。
由此可見，同一財產上并存抵押權與租賃權的，原則上按照兩權成立時間的先后順序確定對抗關系，在先成立的租賃權可以對抗后產生的抵押權，這就是民法中"買賣不破租賃"的原則。
二、估價處理建議
從估價機構實踐來看：估價師一般多只向建設單位（多為委托人）作簡單問詢或查詢，委托人基于利已或節(jié)省程序考慮，馬虎應對，查詢結果可信度并不高。
1.關于拖欠建設工程款
雖然銀行有時會以建筑施工企業(yè)出具承諾函放棄優(yōu)先受償權，作為放款前提條件。但當開發(fā)商無力償還銀行貸款，又拖欠建筑施工企業(yè)工程款時就發(fā)生了抵押權與優(yōu)先受償權的沖突。
對此問題，《zui高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》有明確解答，在實際操作中，由于“建設工程價款優(yōu)先受償權”的立法核心內容之一，是對建筑工人勞動工資的保護，因此對于承包施工單位出具的放棄聲明，特別是在涉及建筑工人工資的特殊情況下，法院判決時一般不會予以考慮、認可。因此，即使建筑施工企業(yè)承諾放棄優(yōu)先受償權，基于謹慎性考慮，抵押價值仍應考慮拖建筑施工企業(yè)工程價款。此外，需要注意的是建筑施工企業(yè)并不享有行使工程對應土地價值的優(yōu)先受償權利。
拖欠工程款金額或不欠工程款的，有證明力和可信度的則應為取得施工單位出具的書面聲明。對以已取得預售的商品房項目，已售出部分（單元）則不應納入抵押評估范圍。
2.其他情形
對于企業(yè)以國有劃撥土地使用權抵押或者以建筑在國有劃撥土地上的建筑物進行抵押申請貸款，應按照規(guī)定索取法定審批手續(xù)，取得具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門允許抵押的批準證明。抵押價值應當扣減去相應土地出讓金。
如抵押人在抵押前將房地產長期出租，并一次性收取租金的，抵押權人即使實現(xiàn)抵押權，也不能獲得租期有效期內的收益，對房地產抵押價值會產生重大影響。有此情況的應考慮租約影響，并在估價報告中加以披露。
受客觀因素的限制，由于估價師獲得有關抵押物全面的法定優(yōu)先受償情況存在較大的操作難度，尤其是稅收情況，對此建議在估價報告中提醒報告使用人，在貸前應當審查借款人的完稅情況并注意稅務機關對納稅人欠繳情況的公告。
